高管離職風(fēng)暴過境 房企變革“馬蹄聲疾”

出乎許多人的意料，在業(yè)績普遍好于2013年的情況下，房企居然出現(xiàn)大面積換人現(xiàn)象。瑞安、銀億調(diào)整了集團(tuán)的高管，萬科則調(diào)整了成都公司的負(fù)責(zé)人;華僑城任克雷退休，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的控股股東保利集團(tuán)也更換了掌門人。睿信致成管理咨詢公司董事、總經(jīng)理薛迥文說，高管離開的原因很復(fù)雜，未必是被公司“炒”掉的，也可能是自己主動離任。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高管的離開對公司來說，往往意味著公司整體將會迎來一次變革。變革的根本目的，仍然是為了沖刺更好的業(yè)績，爭奪更多的融資和銷售機(jī)會。

房企現(xiàn)大面積換人現(xiàn)象 公司整體迎來變革機(jī)會

保利集團(tuán)換帥后 地產(chǎn)業(yè)務(wù)“兄弟”互搏難題高懸

2014年1月15日，國資委網(wǎng)站公布了中國保利集團(tuán)最新職務(wù)變動情況，徐念沙任中國保利集團(tuán)公司黨委書記，免去陳洪生中國保利集團(tuán)公司黨委書記、黨委常委、黨委委員職務(wù)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，這也是繼去年6月，原中國機(jī)械工業(yè)集團(tuán)有限公司黨委書記、副董事長徐念沙接替陳洪生出任董事長職務(wù)后，保利集團(tuán)的又一次高層職務(wù)變動，這也標(biāo)志著保利集團(tuán)完成了從陳洪生向徐念沙的順利交班。

自2010年5月陳洪生接任賀平出任中國保利集團(tuán)公司董事長以來，集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展突飛猛進(jìn)，保利地產(chǎn)2012年銷售額成功突破千億，保利香港同年更名為保利置業(yè)集團(tuán)，銷售金額也突破200億元大關(guān)。在兩個地產(chǎn)上市平臺迅速壯大的同時，保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的同業(yè)競爭也日趨激烈。

隨著同為央企的中建系地產(chǎn)整合正式啟動，傳聞已久的保利系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合能否在徐念沙時代順利完成也引發(fā)了業(yè)界的高度關(guān)注。

大股東“偏愛”保利置業(yè)

從數(shù)據(jù)上看，保利地產(chǎn)是保利集團(tuán)當(dāng)仁不讓的地產(chǎn)業(yè)務(wù)支柱。銷售數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)2013年實(shí)現(xiàn)銷售金額1252.89億元，同比增長23.15%，穩(wěn)坐上市房企的第三把交椅。保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額267億元，同比上漲14%，銷售規(guī)模為保利地產(chǎn)的五分之一。

事實(shí)上，保利集團(tuán)對于保利置業(yè)的支持力度卻并不比對保利地產(chǎn)的小。

2005年，保利香港以5.85億元向保利集團(tuán)收購保利上海位于北京、上海、蘇州等城市的多個物業(yè)與土地儲備。2007年9月，保利置業(yè)前身保利香港以14.3億港元向保利集團(tuán)配發(fā)約2.35億股新股，獲得集團(tuán)位于深圳、廣州等地共15個項(xiàng)目。2009年10月，保利香港再度向保利集團(tuán)配股融資30.13億港元，主要用于收購大股東價值27.42億港元的內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目，在大股東的力挺下，當(dāng)年保利香港的土地儲備快速擴(kuò)展至1150萬平方米。

反觀保利地產(chǎn)，自1992年組建成立至今，除了在2009年的定向增發(fā)中保利集團(tuán)以15億元現(xiàn)金認(rèn)購，以及在2008年發(fā)行43億元公司債獲得大股東提供擔(dān)保外，幾乎沒有獲得集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入。保利地產(chǎn)2012年報(bào)顯示，保利集團(tuán)和關(guān)聯(lián)方保利財(cái)務(wù)有限公司向上市公司提供的一筆20億元兩年期貸款，利率高達(dá)11.54%。

“保利置業(yè)快速發(fā)展的背后，大股東的支持確實(shí)是比較關(guān)鍵的因素。”輝立證券分析師陳耕告訴記者。

正因如此，隨著沒有保利香港背景的徐念沙接任保利集團(tuán)董事長與黨委書記職務(wù)，大股東對于兩個地產(chǎn)平臺的支持力度會否出現(xiàn)改變引發(fā)業(yè)界關(guān)注。但記者發(fā)現(xiàn)，就在徐念沙去年6月接任保利集團(tuán)董事長職位后，保利置業(yè)位于hr369.com廣州的住宅項(xiàng)目在去年11月獲得集團(tuán)旗下的保利金控增資入股，大股東的“偏愛”似乎仍未向保利地產(chǎn)傾斜。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合懸念未解

正所謂“一山不能容二虎”，隨著保利置業(yè)的不斷壯大，保利系兩兄弟的同業(yè)競爭也愈加激烈。

2013年9月23日，在廣州南沙區(qū)政府交易大廳，廣東保利置業(yè)有限公司擊敗萬科、中海和綠地，以30.3億元拿下南沙2013NJY-2地塊，折合樓面價5224元/平方米，晉升南沙新地王。但僅僅三天之后，廣東保利地產(chǎn)有限公司以5.08億元連奪南沙兩宗地塊，并將南沙地王價格刷新至6434元/平方米。

“保利集團(tuán)早期是希望通過保利地產(chǎn)與保利置業(yè)錯位開拓市場，前者主要開拓一二線大城市，后者主力深耕二線以及以下城市，但隨著雙方規(guī)模的不斷壯大，業(yè)務(wù)重疊的區(qū)域越來越多，同業(yè)競爭也愈加激烈。”陳耕告訴記者。

對于兩者的分工，保利地產(chǎn)前任董事長李彬海在接受 《中國經(jīng)營報(bào)》采訪時曾表示，在業(yè)務(wù)拓展時會適當(dāng)回避對方已進(jìn)入的市場。在一些歷史遺留下來的雙方都存在業(yè)務(wù)的地區(qū)，則會采取在原有項(xiàng)目開發(fā)完畢后再謀求整合的方式。李彬海強(qiáng)調(diào)，保利地產(chǎn)會主力開拓一線城市，而兄弟公司會回避這些區(qū)域。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的項(xiàng)目重疊區(qū)域包括海南、佛山、重慶、武漢、杭州等城市。在保利地產(chǎn)的總部廣州，保利置業(yè)共有6個項(xiàng)目，在后者的總部上海，保利地產(chǎn)更擁有高達(dá)15個項(xiàng)目。

記者發(fā)現(xiàn)，在一線城市中，北京屬于保利地產(chǎn)的地盤，深圳則屬于保利置業(yè)的領(lǐng)域，但雙方仍有“暗斗”。保利置業(yè)在北京擁有北京保利大廈，保利地產(chǎn)于去年推出東莞保利生態(tài)城主打深圳客戶。保利地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理、廣東公司董事長余英在微博上的留言更是引發(fā)遐想：“廣東保利盡管沒有深圳這個主戰(zhàn)場，但將永遠(yuǎn)是廣東老大。只要哪一天解禁，允許保利地產(chǎn)進(jìn)深圳，我保證三年內(nèi)深圳銷售第一!”

事實(shí)上，早在2012年4月舉行的保利地產(chǎn)股東大會上，就曾有股東建議保利地產(chǎn)通過在香港發(fā)行股票，以換股的方式合并保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)保利系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，進(jìn)而從根本上解決雙方之間的同業(yè)競爭問題。在2013年8月舉行的保利置業(yè)業(yè)績發(fā)布會上，面對股東提問，保利置業(yè)董事會主席雪明也曾表示，地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合要遵守很多規(guī)則，由于內(nèi)地與香港資本市場的要求不太一樣，目前還沒有一個明確的方案，只能說未來有這個想法。

盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖向記者表示，平臺整合的好處很明顯，不僅可以減少同業(yè)競爭，也有利于大股東的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)利用最大化，對于保利集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)一步發(fā)展有舉足輕重的意義。

“決定性因素還是在于保利集團(tuán)管理層的意向，但從短期來看，管理層沒有流露出地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的強(qiáng)烈意向”，陳耕表示。

針對地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合事宜，保利地產(chǎn)相關(guān)人士接受記者采訪表示，目前沒有聽說有這方面的意向。

嚴(yán)陣以待15年來最大挑戰(zhàn) 萬科成都新帥春節(jié)先下一城

換帥僅僅一個多月，成都萬科就掀起了一場銷售風(fēng)暴。成都萬科營銷策劃部相關(guān)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，在剛剛過去的春節(jié)長假，成都萬科一改原來春節(jié)期間樓盤大多不營業(yè)的行業(yè)慣例，推出了“365天全天候不打烊”的計(jì)劃，并在短短的7天長假里實(shí)現(xiàn)了累計(jì)認(rèn)購金額2億元的業(yè)績，幾乎是其他本地房企同期的總和。

去年，萬科的銷售額在成都僅位列第七，外界一直質(zhì)疑附有“海歸”標(biāo)簽的新任總經(jīng)理張晉元能否領(lǐng)導(dǎo)萬科“東山再起”。春節(jié)首仗獲勝，無疑令成都萬科重獲信心，為今年在成都市場上的一場大仗作好準(zhǔn)備。

2013年萬科成都“失意”?

2012年，成都萬科以超過52億元的銷售戰(zhàn)績，位居成都房企第二名。

不過，成都萬科的這一業(yè)績并未繼續(xù)保持下去。成都透明房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在2013年成都房企銷售排名中，藍(lán)光、保利分別以112.9億元、104.6億元位列第一、二，緊隨其后的是龍湖、綠地、華潤、和記黃埔，銷售額從64億元到40億元不等，而萬科只有39.8億元。“去年，成都萬科前期主要是清理余盤，項(xiàng)目集中推售都到12月份了。”前述營銷策劃部相關(guān)人士表示，公司一些銷售數(shù)據(jù)還沒來得及備案，實(shí)際銷售數(shù)據(jù)大約為58億元。

對此，成都萬科營銷策劃部相關(guān)人士用“平靜”這個詞概括去年成都萬科在2013年的綜合表現(xiàn)。巧合的是，前述榜單發(fā)布不久，原成都萬科總經(jīng)理劉軍突然宣布離職。彼時，劉軍堅(jiān)決否認(rèn)他的離職與公司業(yè)績有關(guān)。

成都市場競爭白熱化

在中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)報(bào)告中，2013年幾大城市商品住宅成交面積為，上海1279萬平方米、廣州1057.5萬平方米、成都主城區(qū)1494萬平方米、重慶主城區(qū)1902.8萬平方米。

“一線城市供不應(yīng)求矛盾嚴(yán)峻，房價漲幅突出;重慶、武漢、成都等多數(shù)二三線城市房價走勢基本平穩(wěn)。”前述研究機(jī)構(gòu)指出。

雖然成都房價一直平穩(wěn)，但作為西部購房者首選安居城市，成都一直是各大房企的兵家必爭之地。在去年全國的“新一線城市”的評選中，成都名列第一，是很多企業(yè)和機(jī)構(gòu)未來著力開拓的西部重鎮(zhèn)。

2014年開年之初，成都樓市爭霸賽已經(jīng)打響。除了藍(lán)光、保利“二王”之外，又加入了綠地這個挑戰(zhàn)者，“鐵三角”格局驟然成型。此外，來自第二梯隊(duì)的龍湖、綠地、華潤等潛在爭雄者也高調(diào)發(fā)力，甚至一些名不見經(jīng)傳的中小房企也攥緊了拳頭，急于扮演“攪局者”的角色。

對于正在面臨其他房企競爭的萬科來說，成都市場不容有失。據(jù)悉，2014年萬科在成都的在售項(xiàng)目將達(dá)到15個，是萬科進(jìn)入成都15年來同時在售項(xiàng)目最多的一年。

近日，前述營銷策劃部相關(guān)人士透露，相較于2013年公司大多新項(xiàng)目在下半年集中開盤的局面而言，2014年各項(xiàng)目進(jìn)入持銷期，供應(yīng)相對充足。在產(chǎn)品系列方面，成都萬科悄然布局的全系產(chǎn)品逐漸形成了包括高端住宅、主流住宅和商業(yè)產(chǎn)品在內(nèi)的三大產(chǎn)品體系，且都有升級之勢。

“目前，公司打出了‘365天全天候不打烊’的營銷計(jì)劃，在春節(jié)期間也沒有休息，僅春節(jié)期間認(rèn)購金額累計(jì)2億元，幾乎是其他房企同期的總和，這也是成都萬科2014年的第一場戰(zhàn)役。”前述營銷策劃部相關(guān)人士表示。

備受關(guān)注的“海歸派”掌門

截至目前，成都萬科已經(jīng)歷了四位掌門人，分別是周彤、張海、劉軍、張晉元。記者注意到，相較于前三代掌門人，現(xiàn)任成都萬科總經(jīng)理的張晉元擁有顯赫的國際名校背景以及世界大公司的從業(yè)履歷。

萬科集團(tuán)官網(wǎng)顯示，張晉元畢業(yè)于清華大學(xué)、斯坦福大學(xué)，曾在IBM中國公司、麥肯錫公司任職，自2011年加盟萬科，截至馬年春節(jié)前，他還擔(dān)任過萬科地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略投資營運(yùn)管理部總經(jīng)理一職。

在外界的解讀中，具有“海歸”背景與萬科總部從業(yè)履歷的張晉元，將帶領(lǐng)成都萬科以國際化的視野拓展成都市場，并更好地理解萬科總部的戰(zhàn)略意圖并保持步調(diào)一致。

熟悉成都萬科的一些業(yè)內(nèi)資深人士批評成都萬科，認(rèn)為成都萬科之前不夠勤奮，過于懶散，抗壓力差。尋找一員有膽有識的猛將帶領(lǐng)成都公司再次沖刺市場的領(lǐng)先位置，對萬科而言顯然具有重要的戰(zhàn)略意義。