交織著國人愛恨情仇的房地產(chǎn)行業(yè)，正經(jīng)受前途未卜的“生死劫”。剛傳出的中介關(guān)店潮，折射出北京二手房市場的慘淡景象。

這個靠天吃飯的“泥腿子”行業(yè)比起群雄圍獵的新房市場，也輕松不到哪里去。一方面頂著政策監(jiān)管壓力，一方面遭遇訂單暴跌的經(jīng)營困境，中介們何時才能挨過這個樓市凜冬，還是未知數(shù)。

幾乎同時，全國多地銀行上調(diào)房貸利率甚至停貸，提高買房人的入場門檻。截至目前，全國已有超過55個城市發(fā)布了各種調(diào)控政策160多次。種種跡象表明，這已衍化為一場全方位、無死角的調(diào)控，而它的“藥效”來得可能比預想中更強烈，也更持久。

在樓市遇冷、嚴查市場的背景下，房地產(chǎn)中介經(jīng)受的“生死劫”成為當前房地產(chǎn)行業(yè)的一個縮影。

近日，關(guān)于中介“關(guān)店潮”的消息甚囂塵上。《證券日報》據(jù)北京住建委提供的數(shù)據(jù)稱，受北京“3·17”新政影響，目前除中介自行關(guān)閉138家門店外，另有520家中介機構(gòu)及門店被查處。

一名房地產(chǎn)中介人士曾對北京青年報記者表示，他從業(yè)10多年以來，從未遇見過如此大規(guī)模的整頓風暴。有人甚至用“史詩級別”來形容北京這一輪房地產(chǎn)調(diào)控。

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樓市變天！

“靠天吃飯”的中介，日子并不好過

一直以來，二手房作為樓市的風向標而備受關(guān)注，尤其是在以北京為代表的一線城市，伴隨供地減少、新房市場豪宅化，二手房市場（也叫存量房市場）就成了主力軍。由此，中介關(guān)店潮對輿情的影響已經(jīng)超出了事件本身。

首當其沖的一個核心問題是：“鏈家門”關(guān)閉門店，究竟是源自監(jiān)管壓力，還是經(jīng)營壓力？

3月23日，市住建委曾召集鏈家等北京市十大中介機構(gòu)負責人，進行集體約談，主旨在于規(guī)范中介機構(gòu)的行為，落實正在實施的樓市調(diào)控新政。

從公開報道的內(nèi)容看，關(guān)閉門店是因監(jiān)管主動進行合規(guī)整治，這屬于情理之中，意料之內(nèi)，但卻一定不是真相的全部。

購房者寄望于新政的嚴苛，能讓高昂的房價有所低頭，因而放緩了買房的步伐，而二手房交易中的賣方，則更不希望在房價下降的預期中做賠本買賣，索性將房產(chǎn)出租。對于房產(chǎn)中介而言，成交量就是生命線，但在買賣雙方收緊的夾擊中，他們的日子不好過。

梳理新聞報道可以發(fā)現(xiàn)，北京部分地區(qū)二手房價格環(huán)比已經(jīng)開始出現(xiàn)下跌，北京這種超級一線城市，即使能保持“有價”但“無市”，對于中介這種以量為生（依靠撮合成交收取中介費）的行業(yè)，無疑是致命的。

正如網(wǎng)絡(luò)作者“三個火槍手”所說，“如果有錢賺，誰會因為所謂的監(jiān)管去關(guān)店啊？政府監(jiān)管又不是第一次了。核心還是生意沒法做了。”

在方正證券房地產(chǎn)首席分析師夏磊眼中，一些大型地產(chǎn)中介機構(gòu)相繼關(guān)閉門店的做法是比較理性的。2016年房地產(chǎn)市場的成交量預計在今年和明年都不會再重現(xiàn)，而在樓市去年持續(xù)火熱過程中，地產(chǎn)中介的快速擴張也為其自身背負了很多硬資產(chǎn)，所以，關(guān)閉門店的做法不能說是對未來地產(chǎn)前景的恐慌，說其是理性的抉擇可能更加合適。

02

過往中介關(guān)店潮，

樓市最好的晴雨表

實際上，中介關(guān)店潮并非像某些新聞里描述的“首次出現(xiàn)”，在2008年至今的近10年里，類似情形已經(jīng)多次上演。

第一波：2008年

時代背景：全球金融危機，樓市量價齊跌，多項數(shù)據(jù)指標降至冰點。

事件縮影：當時北京規(guī)模最大的房產(chǎn)中介——中大恒基關(guān)閉了40余家門店。

市場水溫：2008年北京二手房市場成交量僅7萬余套，與2017年9.7萬套相比，下滑幅度高達近25%。

第二波：2011年

時代背景：受“京十五條”調(diào)控影響，二手房成交量大幅下滑。

事件縮影：北京二手房中介關(guān)閉門店約1000家左右，門店已經(jīng)連續(xù)7個月關(guān)店百家以上。上海二手房中介門店從高峰時有1.8萬家，下降至1.2萬家。

市場水溫：北京二手房月均成交8000套左右，與去年相比大約下降50%。10月上海二手房成交僅8103套，同比下跌40%。

第三波：2014年

時代背景：受“國五條”調(diào)控影響，樓市從“黃金時代”轉(zhuǎn)向“白銀時代”，新房和二手房同時陷入冰凍期。

事件縮影：繼傳出上海大型中介機構(gòu)裁員消息后，北京中原地產(chǎn)大規(guī)模收縮郊區(qū)門店，轉(zhuǎn)而主攻城區(qū)，另一大品牌中介21世紀不動產(chǎn)也傳出了壓縮在京門店的消息。

市場水溫：2014年上半年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽量僅4.4萬套，環(huán)比大跌34.4%，同比大跌53.5%，市場成交量大幅萎縮至2009年以來的最低谷。

第四波：現(xiàn)在

時代背景：北京“317”樓市新政，中介整頓力度加大

事件縮影：鏈家累計關(guān)閉近87家門店，其中治理開墻打洞關(guān)閉門店34家，關(guān)閉學區(qū)內(nèi)門店9家，關(guān)閉商辦小區(qū)邊門店44家。

市場水溫：2017年4月，北京二手住宅共成交16794套，環(huán)比下降35.12%。

03

全方位、無死角調(diào)控，

“藥效”可能遠超你想象

與這輪中介關(guān)店潮并行的一個消息也需要注意。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，4月以來，在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房貸利率上升，占比22.89%，目前二套房貸主流利率是基準上浮10%，并有12家銀行已經(jīng)停貸。

迄今，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺的次數(shù)之多、力度之大，超過了以往。截至目前，全國已有超過55個城市發(fā)布了各種調(diào)控政策160多次。如果從2016年9月30日開啟的全國19城調(diào)控潮正式算起，這波房地產(chǎn)周期的調(diào)控持久戰(zhàn)已經(jīng)打了7個多月。

以北京為例，3月17日以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控先是住房信貸收緊，實行認房又認貸、提高二套首付比例、降低貸款最高年限，接著又對非京籍購房納稅嚴格按連續(xù)60個月計算。再然后，“認房認貸又認離”，離婚一年內(nèi)申請貸款按二套房貸算，并對過道、車庫、廊等異型房實行“三不政策”，3月26日又嚴格商辦銷售。60天內(nèi)，北京連續(xù)出臺十余項措施調(diào)控房地產(chǎn)，招招劍指投資投機性炒房。

可以說，這是一波以北京為軸心的全方位、無死角的連環(huán)調(diào)控。

“3月份開始的這一輪樓市調(diào)控，主要政策就是恢復認房又認貸，從市場交易情況來看，各地樓市快速降溫。”中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，樓市成交“退燒”后，預計房地產(chǎn)信貸政策的收緊將使得市場成交繼續(xù)回落。

關(guān)于房貸收緊的態(tài)勢，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，通過收緊金融杠桿可以壓抑市場購買沖動與杠桿投資，防范超越市場承受能力的資金風險。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，北京作為樓市風向標看，未來很長一段時間內(nèi)的政策都將是從嚴趨緊、毫無松動可能的，所以市場的降溫趨穩(wěn)已成定局，而房價也將再無上漲的空間和動力，進一步下滑是大勢所趨。

“調(diào)控來調(diào)控去，調(diào)控畢竟是短期的效率，本輪調(diào)控是和整頓相結(jié)合的，主要是因為有些害群之馬搗亂，包括一些開發(fā)商、中間商，所以才會有整頓市場。” 住建部住房改革專家委員會副主任顧云昌指出，為改變現(xiàn)狀，中央和地方的領(lǐng)導小組會，都提出來要進行供給側(cè)的改革，要建立房地產(chǎn)的長效機制。房地產(chǎn)市場具有周期性，不是市場健康就不需要長效機制，必須把調(diào)控和長效機制結(jié)合起來。

視線拉回去年12月，中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。隨后，北京政府表態(tài)2017年嚴控房價，做到環(huán)比不增長。從春節(jié)后，全國房地產(chǎn)市場陸續(xù)出臺的一系列措施來看，本輪調(diào)控的意義也許比多數(shù)人預想的更深遠。

中央經(jīng)濟工作會議明確提出，將防控金融風險和資產(chǎn)泡沫作為2017年宏觀經(jīng)濟政策的主要目標。由此可見，中央對防控金融風險和資產(chǎn)泡沫問題的重視，當中必然包括房地產(chǎn)泡沫問題。

其實，本次樓市調(diào)控思路還體現(xiàn)了中央對供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的決心，這將有助于我國經(jīng)濟增長能夠擺脫對房地產(chǎn)市場的過度依賴。

“如果你不能用新的思維看房地產(chǎn)市場，你將再一次被市場愚弄。”去年“9.30”以來，馬光遠一直堅持“中國房地產(chǎn)的天變了”，當前中國房地產(chǎn)的基本面、房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向性轉(zhuǎn)變，以及未來關(guān)于房地產(chǎn)的制度構(gòu)建的出發(fā)點都和過去完全不同。

在房地產(chǎn)已經(jīng)到了歷史高位的情況下，政策和行業(yè)將面臨新的挑戰(zhàn)，比如，如何面對存量房的市場。“在這種情況下，政策也好，制度建設(shè)也好，甚至房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)的初心都和過去完全不同。如果簡單拿過去的思維去研判政策和市場，勢必得到非常荒謬的結(jié)論。”馬光遠說。